VALUTAZIONE IMMOBILIARE A ROMA

Perizia asseverata o stima sintetica

Perizie giurate su preventivo apposito​
Asseverata da 249 €, entro il GRA

ROMA E PROVINCIA

La valutazione del più probabile valore di mercato

La valutazione immobiliare punta a stimare il più probabile valore di mercato, di uno o più immobili alla determinata data. Il più probabile valore di mercato è una rappresentazione del valore di scambio, ossia dell’importo al quale un immobile verrebbe venduto se fosse posto in vendita sul (libero) mercato alla data della valutazione.

Il valore di mercato è stimato tramite l’applicazione di procedure e di metodologie di valutazione riferite alla tipologia, alle condizioni dell’immobile e alle circostanze più probabili in cui tale immobile sarebbe compravenduto sul (libero) mercato.

Le procedure e i metodi utilizzati per determinare il valore di mercato devono riflettere le situazioni, i dati e le informazioni del mercato immobiliare. I metodi utilizzati per stimare il valore di mercato comprendono il metodo del confronto di mercato, il metodo finanziario o reddituale e il metodo dei costi. La scelta del metodo valutativo è legata alla disponibilità dei dati, alle circostanze del mercato, alla natura e alle condizioni dell’immobile da valutare.

Perizia MCA | Market Comparison Approach

Il metodo MCA consente di stimare il valore di un immobile mediante il confronto tra lo stesso ed altri immobili simili presi a confronto e contrattati in tempi non troppo lontani e di prezzi e caratteristiche noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato dell’immobile da valutare.

Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Il metodo prevede il confronto delle caratteristiche tecnico-economiche dell’immobile da stimare con quelle degli immobili simili e si basa sul principio che stabilisce che il mercato fisserà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo con cui ha fissato i prezzi degli immobili simili presi a confronto.

Subject e comparabili

L’immobile oggetto della valutazione viene definito “Subject”, mentre gli immobili presi a confronto vengono definiti “Comparabili”. Dopo avere rilevato i prezzi e le caratteristiche degli immobili simili a quello da valutare, si applicano una serie di aggiustamenti ai prezzi stessi, in modo da trasformare il comparabile nel subject per ottenere il prezzo corretto che è quello dell’immobile comparabile supposto con le caratteristiche del subject.

Applicando lo stesso ragionamento a tutte le caratteristiche immobiliari viene determinata l’incidenza di ogni singola caratteristica nella formazione del prezzo di una unità immobiliare. Applicando poi un aggiustamento al prezzo dei comparabili è possibile individuare il valore di mercato dell’immobile oggetto della stima, vale a dire del subject.

Il più probabile valore di mercato

Si può definire come la quantità di moneta con cui quel bene potrà essere scambiato in un dato mercato e in un dato momento. Il bene può anche non essere in vendita: il tecnico si limita a prevedere, in base alla comparazione con i prezzi realmente pagati recentemente e nello stesso mercato per beni simili al nostro, quale potrebbe essere il più probabile valore pagabile oggi per il bene oggetto di stima.

Per applicare questo criterio estimativo si devono verificare alcune ipotesi:

  • per il bene oggetto di stima, esiste un mercato e questo deve essere attivo (cioè per beni simili al nostro devono esserci tanti beni che recentemente sono stati oggetto di compravendita);
  • possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti (spesso per motivi fiscali si cerca di mascherare i valori reali);
  • individuazione di parametri tecnici o economici direttamente proporzionali al valore del bene e comuni tra i beni compravenduti e quello oggetto di stima.

Questo criterio estimativo è basato sulla comparazione, pertanto ricade nella MCA.